Osservazioni al PGT di Vailate

Di seguito l'estratto dell'osservazione che abbiamo presentato - insieme a Legambiente Alto Cremasco - relativamente al Piano di Governo del Territorio di Vailate. Lo strumento urbanistico adottato infatti identifica numerose ed estese aree di trasformazione, oltre a non prevedere l'ampliamento nel territorio comunale del Parco Locale di Interesse Sovracomunale dei fontanili, la principale emergenza naturalistica di Vailate.

Area boscata nei pressi di Vailate

Dalla documentazione della variante generale del PGT di Vailate recentemente adottata si ricava l’indicazione relativa alle aree di espansione urbanistica previste, che tra residenziali e produttive ammontano a 390.500 mq di terreno attualmente agricolo. In tempi in cui la sensibilità della popolazione verso le tematiche del consumo di suolo è costantemente (e giustamente) in crescita, troviamo queste previsioni ingiustificate. Secondo i dati forniti dal Centro Ricerche sul Consumo di Suolo la percentuale di terreno urbanizzato in Comune di Vailate già nel 2009 era pari al 13,07% del totale: un valore superiore alla media provinciale, che alla stessa soglia temporale era del 10,9%.

Appare discutibile la quantità di volumetria aggiuntiva prevista a fronte della situazione immobiliare attuale. Così come prospettato si presume un considerevole aumento della popolazione, con relativo consumo di suolo: sono infatti previsti ben 6 ambiti di trasformazione residenziale sparsi intorno all’abitato. Bisogna certamente tenere conto del fatto che Vailate ha conosciuto un notevole incremento demografico negli ultimi 50 anni. Osservando nel dettaglio i dati relativi agli ultimi due decenni si nota come tale incremento sia stato pressoché costante (+484 abitanti tra il 1991 ed il 2001, +487 abitanti tra il 2001 ed il 2011 secondo i dati ISTAT). Gli abitanti teoricamente insediabili dal PGT sono 700: tale valore è quindi più che cautelativo se si tiene conto che il Documento di Piano ha valenza quinquennale. Agli abitanti insediabili tramite attuazione degli ambiti di trasformazione vanno però aggiunti quelli insediabili attraverso il recupero del patrimonio edilizio esistente. Nella documentazione relativa al PGT vigente (citata anche nella Variante generale adottata, Documento di Piano - Volume I, parte III, 2.3) viene quantificata una potenziale realizzazione di 161 alloggi attraverso il recupero di stalle e fienili e di 104 alloggi attraverso il recupero di depositi generici, per effetto della dismissione e/o delocalizzazione di attività produttive ed agricole (in particolar modo zootecniche) un tempo presenti nel nucleo abitato. Un’ulteriore stima contenuta nel PGT ipotizza una potenzialità volumetrica di 43.014 mc a destinazione residenziale, reperibile mediante il recupero del nucleo antico del paese. Bisogna poi tenere conto, come suggerito sempre dal PGT vigente, della presenza di cascine oggi ormai abbandonate o ampiamente sottoutilizzate, prevalentemente di proprietà Asti e Umanitaria. Vogliamo infine evidenziare l’elevato numero di alloggi proposti in vendita e/o in affitto nel centro abitato di Vailate. Pur non conoscendo nei dettagli l’attività edilizia in tali ambiti negli ultimi 4 anni (a partire cioè dall’approvazione del PGT vigente), dai dati sopra esposti si può ipotizzare un valore di abitanti teoricamente insediabili grazie al recupero del patrimonio edilizio esistente pari almeno a 1.000-1.100 abitanti. Tale valore è stato ottenuto utilizzando parametri molto cautelativi (n°3 abitanti per alloggio e 150 mc/abitante) e senza tenere conto delle potenzialità delle cascine extraurbane e degli alloggi sfitti: non è tuttavia un azzardo stimarne anche 1.400-1.500. Riteniamo che la priorità sia quella di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per il rilancio di un’edilizia di qualità che valorizzi i nostri valori storici ed architettonici. Una politica incentrata sul recupero , a cominciare proprio dalle cascine di proprietà della Fondazione Umanitaria, renderebbe inutile qualsiasi ulteriore espansione urbanistica.

Entrando nel dettaglio degli ambiti residenziali, segnaliamo che AT1 ed AT2 si troverebbero separati dall’area produttiva solamente dalla Strada Provinciale, verso la quale si renderebbero necessari interventi di mitigazione quali un’adeguata piantumazione di essenze arboree autoctone. Interventi di questo tipo sono peraltro auspicabili lungo altri tratti della S.P. n.2: la formazione di barriere verdi, sul fronte verso l’abitato, avrebbe funzione di filtro, non solo visivo, ma anche al rumore ed al PM10. L’AT2 in particolare si trova in una posizione problematica dal punto di vista viabilistico, in quanto si prevede un’ulteriore accesso nella rotonda lungo la Strada Provinciale n.2. Tale accesso costituirebbe inoltre, nelle intenzioni dello strumento urbanistico, l’innesto di una sorta di “mini-circonvallazione” a nord-est di Vailate, sulla cui utilità nutriamo seri dubbi. Esso peraltro delinea implicitamente il futuro dei terreni contenuti tra l’abitato ed il nuovo asse viario, ponendo i presupposti per ulteriori future urbanizzazioni. Segnaliamo inoltre che, come altri ambiti di trasformazione, AT2 è incluso in un’area identificata come “areale di primo livello” della rete ecologica regionale ed è una delle “aree agricole nello stato di fatto” definite dalla regione, per le quali vige una maggiorazione del contributo di costruzione. Infine a nostro avviso ambiti come AT2 e, in misura ancora maggiore, AT5, hanno una collocazione infelice in quanto contraddicono l’obiettivo, a più riprese dichiarato negli elaborati del Documento di Piano, di compattare il tessuto urbano esistente. AT5 in particolare si trova oltre il limite naturale del nucleo abitato, in terreno attualmente agricolo, oltre una serie di orti e giardini privati di abitazioni che vedrebbero perdere parte del loro valore conseguentemente all’urbanizzazione del terreno interessato.

Per quanto riguarda gli ambiti di trasformazione a destinazione produttiva, riteniamo condivisibile, anche riguardo alla collocazione, la scelta di garantire all’oleificio Manzoni la possibilità di un contenuto ampliamento. Viceversa l’AT8, è riservato esplicitamente ad iniziative di carattere sovracomunale, ma, nella more di un nuovo Piano d’Area, si ritiene opportuno che questa estesa porzione di terreno rimanga a destinazione agricola; tanto più che nell’attuale congiuntura economica l’agricoltura di qualità pare offrire più possibilità di sviluppo e di occupazione che non sempre meno competitive attività manifatturiere o commerciali.

Alla luce di quanto sopra esposto riteniamo che il PGT sia sovradimensionato e proponiamo la revisione degli ambiti di trasformazione, a partire da AT2, AT5 ed AT8. E’ ormai universalmente riconosciuta l’inesistenza di diritti edificatori acquisiti e molti comuni stanno ridimensionando le proprie previsioni di espansione, spesso su richiesta degli stessi proprietari dei terreni interessati. Tale ridimensionamento è ampiamente motivato dall’attuale situazione del mercato immobiliare.

Un’ultima considerazione riguarda il fatto che nel PGT non v’è traccia del perimetro del Parco Locale di Interesse Sovracomunale (PLIS) dei Fontanili già riconosciuto nei comuni confinanti di Capralba e Torlino Vimercati e previsto dal PGT vigente. I fontanili sono la principale emergenza naturalistica che caratterizza il territorio di Vailate e, assieme ai corsi d’acqua naturali e artificiali, ai manufatti rurali storici costituiscono elementi paesaggistici di inestimabile valore. L’attuale amministrazione municipale ha mostrato piena consapevolezza e particolare attenzione alla tutela di queste fondamentali testimonianze storico-archeologiche e naturalistiche, e si è proficuamente impegnata negli ultimi anni nel rispristino e nel mantenimento del loro peculiare microambiente. A fronte dell’importanza degli investimenti sinora sostenuti, nonché dell’esplicita ammissione (Rapporto ambientale p.74) di una minore efficacia  delle azioni di salvaguardia ambientale  e addirittura della possibilità di “portare ad un decremento della tutela della biodiversità locale” in assenza di Plis, proprio non si capisce, né tanto meno si giustifica la scelta di rinunciare all’area protetta con l’attuale variante di PGT. 

Riteniamo che l’allargamento del Plis dei Fontanili anche al territorio di Vailate sia un’azione indispensabile e decisiva per la conservazione del paesaggio agrario e del patrimonio architettonico e culturale della comunità locale, oltre che atto già previsto (e prescritto) dal vigente Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP).